Uitdaging of molensteen?
Inleiding
Vastgoed is een onderwerp waar zorgverleners misschien niet meteen warm voor lopen. Het is wellicht ook niet het favoriete onderwerp van de OR. Maar vastgoed is een steeds belangrijker beleidsonderwerp geworden voor zorgbestuurders. In het komende jaar, 2018, wordt een finale stap gezet naar eigen verantwoordelijkheid voor vastgoed. Reden om er eens goed bij stil te staan. Eén op de vier bestuurders in de zorg spreekt namelijk uit dat het vastgoed wel eens dé oorzaak van faillissementen kan worden in het komende jaar.
Verantwoordelijk voor vastgoed
Tot 2012 vormden de kosten voor de huisvesting van cliënten normaal gesproken geen probleem. De overheid verstrekte een vaste vergoeding voor cliënten die voor korte of langere tijd in een instelling verbleven. Met die vaste vergoeding was het vastgoed te betalen. Vanaf 2012 is de scheiding van wonen en zorg ingevoerd, de zogenaamde extramuralisering. Vastgoed werd daarmee een verantwoordelijkheid van de zorgaanbieder zelf. Dat ging trouwens niet in één keer. Vanaf 2012 is elk jaar de verantwoordelijkheid van de zorgaanbieder voor het vastgoed groter geworden. Dat werd gerealiseerd door elk jaar het bedrag voor huisvesting in de ZZP of DBC, de Normatieve Huisvestingscomponent (NHC), te vergroten en het vaste bedrag te verkleinen. Als men er na het jaar toch niet helemaal uitgekomen was, bestond de mogelijkheid dat de zorgaanbieder er via een nacalculatie toch nog geld bijkreeg.
De Normatieve Huisvestingscomponent is een productiegebonden normatieve vergoeding voor vervangende nieuwbouw en instandhouding van huisvesting. Deze vergoeding bestaat uit een jaarlijks geïndexeerde bijdrage die voldoende is om, over de gehele levenscyclus van een bouwvoorziening, rente, afschrijving en instandhoudingsuitgaven – bij een bezettingsgraad van 97% en een vastgestelde investeringssom – te dekken. In de NHC is geen vergoeding opgenomen voor investeringen in medische en overige inventarissen en computerapparatuur en programmatuur. (Bron: Nederlandse Zorgautoriteit NZa)
Integrale financiering
Vanaf 2018 is dat afgelopen. Met ingang van het volgende jaar moet de zorgaanbieder er zelf voor zorgen dat hij de huisvesting van cliënten kan betalen op basis van het geld dat binnenkomt via de zorgzwaartepakketten (zorgprofielen) of de DBC’s. Dat heet integrale financiering. Dus vanaf 2018 is het de opdracht om niet meer geld uit te geven aan de huisvesting dan er aan geld via de zorg binnenkomt. De zorgaanbieder moet zelf een goede balans vinden voor wat er aan vastgoed nodig is.
Theorie en praktijk
Als de zorgaanbieders met een schone lei konden beginnen, zou die eigen verantwoordelijkheid niet zo’n groot probleem hoeven zijn. Maar de werkelijkheid is anders. Veel zorgaanbieders in de ouderenzorg, de GGZ en de VGZ hebben nog vastgoed uit de tijd dat veel cliënten voor langere tijd in hun zorginstelling verbleven. De situatie is nu geheel anders. Veel cliënten krijgen een indicatie voor zorg maar niet meer voor verblijf in een verzorgingshuis of instelling. Daardoor zijn de verzorgingshuizen en instellingen langzamerhand leeggestroomd. Op verschillende plaatsen is er inmiddels sprake van leegstand. Dit is een serieus probleem voor de zorgaanbieders die deze huisvesting in eigendom hebben of gebonden zijn aan langdurige huurcontracten. De zorgaanbieder moet wel de hypotheek of de huur betalen maar krijgt geen geld binnen er geen cliënten wonen. Er zijn wel uitgaven maar geen inkomsten. Je hoeft geen econoom te zijn om te weten dat dat geen houdbare situatie is. Tegelijkertijd wisten de bestuurders dat deze ontwikkeling was ingezet dus veel bestuurders zijn de afgelopen jaren al actief bezig geweest de vastgoedportfolio te saneren.
Een oplossing voor het overschot aan zorgvastgoed is niet eenvoudig. Het kan zijn dat er een saneringsfonds ingericht wordt om zorgorganisaties te ondersteunen bij de afbouw van hun vastgoedportfolio en het herstructureren van hun zorgdienstverlening. (Bron: Twijnstra en Gudde)
Verschil in dynamiek
Een tweede aandachtspunt is het verschil in dynamiek tussen de zorgfinanciering en de vastgoedfinanciering. Voor vastgoed moet men vaak langdurige verplichtingen aangaan. Huurcontracten gelden meestal voor meerdere jaren en een hypotheek is in de regel een contract van 30 jaar. De contracten die zorgverzekeraars met de Zorgkantoren willen afsluiten zijn vaak voor één of twee jaar. Voor externe geldschieters als banken en beleggers, en voor de verhuurders van vastgoed biedt dit veel onzekerheid. Dit heeft tot gevolg dat zorgaanbieders niet gemakkelijk hypotheken of huurcontracten kunnen afsluiten. Daarnaast loopt een zorgaanbieder het risico een langdurige verplichting aan te gaan en na twee jaar te moeten constateren dat hij niet voldoende geld meer binnenkrijgt om aan de verplichtingen te voldoen.
Kansen
Gelukkig biedt deze lastige situatie ook kansen. Met name de samenwerking tussen zorgaanbieders en woningbouwcorporaties krijgt steeds meer vorm. Er zijn al tal van voorbeelden te noemen waarbij zorgaanbieders en corporaties samen tot projecten komen die voor beide aantrekkelijk zijn. Het gaat dan om het ontwikkelen van huisvesting die voor meerdere doelgroepen geschikt is. Er moet gebouwd gaan worden met het oog op de toekomst. De scheiding van wonen en zorg betekent dat cliënten langer thuis wonen en niet snel een indicatie krijgen voor verblijf in een verzorgingshuis of een instelling. Dat betekent dat de eigen huur- of koopwoning steeds meer een plek moet zijn die aangepast kan worden aan een veranderende zorgvraag. Zaken als toegankelijkheid, bereikbaarheid maar ook de plaatsing van domotica en robotica zullen al bij het ontwerp meegenomen moeten worden. Hier liggen kansen om nieuwe woonconcepten te ontwikkelen.
Ondernemingsraad
Zorgvastgoed is geen gemakkelijk dossier. Maar als de OR een meedenkende partij wil zijn, kan hij niet om het vraagstuk van vastgoed heen. Veel zorgorganisaties hebben er al mee geworsteld de afgelopen jaren. In 2018 wordt de laatste stap gezet in het honderd procent verantwoordelijk maken van de zorgaanbieder voor het vastgoed. Het kan zowel tot problemen als tot mooie nieuwe initiatieven leiden. Het is zaak om hierover in gesprek te gaan of te blijven om niet voor grote verrassingen geplaatst te worden.